用途変更

用途変更(コンバージョン)について

建物用途を変更して特殊建築物にするには、規模が100㎡以内の変更、もしくは類似の用途間で行われる場合を除き、用途変更確認申請の手続きが必要になります。
(平成30年の閣議決定より、平成31年あたりから規模が100㎡→200㎡に拡大されることになりました。)

※ここで示す特殊建築物とは、建基法第6条1項一号(別表第一)に掲げる用途をしめします。
工場は、建築基準法法第2条1項二号に示される特殊建築物とされておりますが、建基法第6条1項一号(別表第一)に示されておりません。つまり事務所→工場への用途変更は、用途変更確認申請が不要と読めますが、詳しくは所轄建築指導課にお尋ねください。

法的根拠
法86条7項
  (既存の建築物に対する制限の緩和について)
法87条
  (用途の変更に対する法律の準用)
令137条の17
  (用途を変更して特殊建築物とする場合に建築主事の確認等を要しない類似の用途)
令137条の18
  (建築物の用途を変更する場合に法第24条等の規定を準用しない類似の用途等)

用途変更における既存建物の主なチェック項目

用途変更の手続きが必要なのか、また用途変更確認申請をおこなうにあたり、そもそも申請が行える状況にあるのかを確認致します。
下記の表では、事務所→飲食店への用途変更を想定しております。


建築基準関係規定
建築基準法施行令第9条に、建築基準関係規定として16の法律が定められこれらの法律に適合する必要があります。屋外広告物についても適合して許認可番号を取得している必要があります。バリアフリー法(東京都バリアフリー条例も同様)では、16の法律に含まれないがバリアフリー法第14条第4項より建築基準関係規定とみなされ、用途変更確認申請の審査対象として扱われますので、用途・規模が該当する場合は注意が必要です。東京都バリアフリー条例第14条(認定)の取り扱いは、23区内の取り扱いにバラツキが大きく注意が必要です。

サービス店舗について
事務所と同等の取り扱いとして「サービス店舗」という扱いが行われております 銀行の支店、旅行代理店、治療行為等を行わないエステサロン、ショールームなどは事務所と同様に特殊建築物用途ではないことより、用途変更申請の対象外として扱われております。また診療所は特殊建築物になりますが、患者の入院施設を有しない無床診療所は特殊建築物から除かれます。歯科も同様に無床診療所として扱われます。
※人工透析センターには多くのベットが設置されておりますが、入院のためのベットでは無いため保健所への届出内容などを確認する必要があります。

(建築物用途区分 番号08456)
理髪店、美容院、クリーニング取り扱い店、質屋、貸本屋、足裏マッサージ、カイロプラクティック、旅行代理店、学習塾、囲碁教室、コインランドリー、歯科技工所(原動機0.75kw以下)など。近隣住民を対象としない会員制フィットネス、アスレチックなどはスポーツ練習場の性格が強いといえます。詳しくは所轄行政庁の確認をお願いします。

エステサロンについて
そこで行われる行為に医療行為があるのか。また公衆浴場法に抵触するようなスチームバスなどによる行為があるのか。保健所の届けを要す行為があるのか。建築指導課では、保健所の判断を受け取り扱いを判断することもあります。岩盤浴は公衆浴場の取り扱いになりますので用途変更の申請が必要です。

鍼灸院について
医療法の医業に類似するあん摩マッサージ指圧師、針灸に関する法律及び柔道整復師法に規定するあん摩業等の「施術所」は、法別表第2(い)項第8号の「診療所に含まれる。

註-1)消防法上、用途区分15項のビルを用途変更する場合
用途変更の面積により建物全体の用途が16項(イ)もしくは(ロ)変更する場合があります。その場合、東京都火災予防条令に従い新たな消防設備が追加になる場合がありますので十分ご注意下さい。
・スプリンクラー設備(消防令第12条)
 事務所→物販店舗(無窓居室の場合)1000㎡超より設置義務あり
 全館無窓の場合は、全館にSP遡及の恐れあり
・屋内消火栓設備(都火災予防条例第38条)
 5階以上に150㎡(準不燃300㎡)以上の防火区画を設ける場合設置義務あり
  (代替えのパッケージ消火設備等については協議を要す)
・連結送水管(高圧仕様)の対応遡及
・etc

註-2)用途変更にともなう容積率制限の確認
自動車車庫、地下の住宅部分、共同住宅の共用部分(施行平成9年9月1日)、備蓄倉庫、蓄電池、自家発電設備、貯水槽(平成24年9月20日)、昇降路(平成26年7月1日)などの容積緩和がおこなわれております。特に共同住宅の共用部分等は按分計算をともなって容積緩和をおこなっている事がありますので、用途変更にともなう容積超過にご注意下さい。

建築基準法の主な改正の経緯

用途変更確認申請にあたり、既存建物が設計された時期と改正された法令の関係を確認する必要があります。基準時をご確認ください。
香川県建築指導課のHPにも、香川県の運用基準としてチェックリストが掲載されているようですので参考にしてみて下さい。


用途変更における法の遡及について

この部分が用途変更の核心部といえるあたりになります。既存建物の中で用途変更を行う範囲は現在の法律に沿って計画する事が基本になりますが、申請以外の部分の取り扱いが難解な法文より行政の解釈も異なる場面もあります。法規内容を正しく把握して事前協議を十分に行う事をお勧めいたします。

(適用の除外)
建基法第3条二項、三項3号
この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。(略) とあります。では次に・・・

(用途の変更に対するこの法律の準用)
法第87条は用途変更に関する法の準用を規定しております。(法第86条の7は増築を対象とした条例ですので間違わないようにして下さい。)現行法適合な建築物については2項で、既存不適格建築物については3項で遡及条文を規定しています。その第3項では、既存不適格の規定が継続される場合について、わざわざ「法第3条第2項の規定により」と前置きをしながら定めております。

法第87条第三項
第24条、第27条、第28条第1項若しくは第3項、第29条、第30条、第35条から第35条の3まで、第36条中第28条第1項若しくは第35条に関する部分、第48条第1項から第13項まで若しくは第51条の規定又は第39条第2項、第40条、第43条第2項、第43条の2、第49条から第50条まで、第68条の2第1項若しくは第68条の9第1項の規定に基づく条例の規定の適用を受けない建築物の用途を変更する場合においては、次の各号のいずれかに該当する場合を除き、これらの規定を準用する。

示される条例の中身は下記の内容になります。
【耐火】法第24条、第27条(詳細を下記に特記)
【採光・火気使用時の換気、地下居室、界壁】法第28条、第29条、第30条
【避難、内装】法第35条から、法第35条の3
【採光、避難および消火設備】法第36条
【用途地域】法第48条
以下(略)

(防火区画不遡及について)
法律の準用を定める法第87条第三項の中で、防火区画については上記より法第36条という事になりますが、第36条では「第三十六条中、第二十八条第一項若しくは第三十五条に関する部分」と限定しております。28条1項は採光、35条は避難および消火についてのみと限定しており、36条に含まれている防火区画は含んでおりません。よって、既存不適格建物の用途変更にともない防火区画は遡及しないと判断できます。

法第36条
居室の採光面積、天井及び床の高さ、床の防湿方法、階段の構造、便所、防火壁、防火区画、消火設備、避雷設備及び給水、排水その他の配管設備の設置及び構造並びに浄化槽、煙突及び昇降機の構造に関して、この章の規定を実施し、又は補足するために安全上、防火上及び衛生上必要な技術的基準は、政令で定める。

(適用と準用について)
法律用語によれば、「適用する」→モノゴトにどんな法律を当てはめるか、「準用する」→そのまま当てはめること、と解せます。法第87条3項には、法第28条第1項(採光)若しくは第3項(火気を使用する換気設備)は準用するとあります。ここで法第28条第2項(居室換気)が記載されていない事に驚きます。用途変更において法第28条2項の1/20以上の開口部または政令で定める換気設備は準用しなくてもよいと解せますが、これはあくまでも平面計画などに変更がない場合であり、改装された内装の24時間換気同様に技術的な検証は必要な事と思えますが、用途変更申請でこれらの居室換気計算を要求されないのか否かは、申請機関に事前確認をおこなう必要がありそうです。。。

検査済証のない建築物について

検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑に進め、既存建築ストックを有効活用することが図られことより、検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドラインが平成26年7月に示されております。
その内容も平成28年ともなると浸透してきたようですが、必要に応じて調査項目と調査時間もある程度必要です。

LinkIcon国土交通省「検査済証のない建築物」


用途変更申請業務の主な流れ

1、作業前の入手資料の確認
 a、関係法令の法的手続きの書面確認
 b、設計時の法令確認(既存不適格の有無確認)
 c、既存図面の確認(申請図なのか、設計図なのか、竣工図なのか)

2、用途変更申請の必要作業量確認
 a、用途変更申請と同時に行わなければならない法令手続きの確認
   12条5項報告、近隣説明、バリアフリー条例の遡及、福まち条例、建基法の
   遡及内容
 b、既存図面の状況
   新規申請に活用可能か、新たにcad図面の作成が必要か?

3、現状建物の確認
 a、建設時の申請内容と異なる事項が発生しているか否か、敷地、用途、面積、
   状況、構造上の損傷等の確認
 b、手続き違反がある場合の対応は可能か否か

4、新規変更する範囲の設計
 a、用途変更する部分が飲食店舗の場合は、法令に基づく設計が行われているの
   か、または、当方にて厨房設計など行う必要があるのか否か。
 b、店舗設計者は建築士か否か。

5、用途変更申請先の指定はあるか。
 a、ファンド系建物などの場合、指定確認検査機関の申請を認めていない場合があ
  りますので、事前にご確認下さい。

6、用途変更申請後の業務
 a、解体工事などを除き、新規用途の工事は確認申請(用途変更)済証を取得後に
   工事着工が可能になります。
   変更工事中は法令に基づく工事監理者として対応を行います。
 b、工事完了後は、所轄消防署の消防検査を受け、建築指導課に工事
   完了報告を提出して業務終了となります。基本的には建築の竣工検査はありま
   せんが、施工結果報告書の提出を求められ換気風量測定、非常照明照度測定
   を行う必要がある場合もあります。
   また東京都中央区などのように職員による現場確認を行っているところもあります。

用途変更は、建築確認申請行為です。 しっかりした状況確認が必要です。
建築主、店舗事業者、仲介不動産会社様にも認識を持って頂く必要があります。

用途変更等のアイ・プランニング業務実績

2004年 神宮前5丁目ビル テナント10業態に関わるCM業務・監修 (渋谷区役所)
2005年 銀座Sビル 2階 用途変更申請 事務所 → 飲食店 (ビューローベリタス)

銀座Sビル 3階 用途変更申請 事務所 → 飲食店 (ビューローベリタス)

銀座Sビル 4階 用途変更申請 事務所 → 飲食店 (ビューローベリタス)

銀座Sビル 5階 用途変更申請 事務所 → 飲食店 (ビューローベリタス)

銀座Sビル 6階 用途変更申請 事務所 → 飲食店 (ビューローベリタス)

銀座Sビル 7階 用途変更申請 事務所 → 飲食店 (ビューローベリタス)

九段Nビル 2階 用途変更申請 事務所 → 飲食店 (千代田区役所)

横浜戸部町マンション 違法部分是正による増築確認申請 (横浜市役所)

須田町Nビル 既存ビルの12条5項による容積調整 (千代田区役所)

阿佐ヶ谷Aビル 用途変更監修業務 病院→老人ホーム (ビューローベリタス)
2006年 東大井Mビル 2階 用途変更 物販→飲食店舗 (大田区役所)

東大井Mビル 3階 用途変更 物販→インターネットカフェ
(大田区役所)

銀座Tビル 1階 用途変更申請/ビル改修工事監修 (中央区役所)

元住吉Nビル 2階 用途変更 物販→公衆浴場(岩盤浴) (川崎市役所)
2007年 千葉Rビル  2階 用途変更 物販→飲食店舗 (大田区役所)

小平Eマンション 違法部分是正による増築確認申請
(都多摩建築事務所)

三筋マンション 違法部分是正による増築確認申請 (台東区役所)

鶴屋町Fビル 1階 用途変更申請 物販→飲食店舗 (横浜市役所)

鶴屋町Fビル 3階 用途変更監修 事務所→飲食店舗 (横浜市役所)

鶴屋町Fビル 4階 用途変更申請 事務所→飲食店舗 (横浜市役所)

鶴屋町Fビル 5階 用途変更監修 事務所→飲食店舗 (横浜市役所)

鶴屋町Fビル 6階 用途変更監修 事務所→飲食店舗 (横浜市役所)

鶴屋町Fビル 7階 用途変更監修 事務所→飲食店舗 (横浜市役所)

大和田町マンション 1階 用途変更監修 寮→共同住宅 (八王子市役所)
2008年 代々木上原 地下~4階 用途変更工事監修 (渋谷区役所)

新横浜Fビル 3階 用途変更監修 事務所→飲食店 (横浜市役所)

新横浜Fビル 4階 用途変更監修 事務所→飲食店 (横浜市役所)

新横浜Fビル 5階 用途変更監修 事務所→飲食店 (横浜市役所)

新横浜Fビル 6階 用途変更申請 事務所→飲食・遊技場 (横浜市役所)

新横浜Fビル 7階 用途変更監修 事務所→カラオケ (横浜市役所)

新横浜Fビル 8階 用途変更監修 事務所→カラオケ (横浜市役所)

新横浜Fビル 9階 用途変更監修 事務所→飲食店 (横浜市役所)

四谷三丁目ビル

1階~8階

1階 用途変更/大規模修繕/増築申請

(ビューローベリタス)
2009年 神谷町Cビル 1階~2階 用途変更申請 物販→飲食店 (国際確認検査センター)
2010年 本郷・Nビル 1階 用途変更申請 銀行→コンビニ (国際確認検査センター)
2011年 銀座Gビル 4階 用途変更申請 事務所→飲食店

(中央区役所)

2012年 一番町SQUARE 1階 用途変更 事務所→物品販売

(UDI確認検査)

2012年 アソルティ横浜馬車道 地下 用途変更 物品販売→飲食店

(UDI確認検査)

  秋葉原ビル 全館(B1~9階)用途変更 物販→ホテル (千代田区役所)
2013年 高田馬場OCビル 地下1階 用途変更 事務所→ゴルフ練習場 (UDI確認検査)
2014年 芝・田町ビル 1階 用途変更 事務所→物販店舗 (UDI確認検査)
  神田錦町ビル 2階 用途変更 事務所→物販店舗 (UDI確認検査)
  GALERIA青山ビル B1-3階 用途変更 物販→飲食店舗 増築申請 (UDI確認検査)
  東五反田一丁目ビル 2階~8階 用途変更 事務所→飲食店 (品川区役所)
  九段北一丁目Proj 1階~2階 用途変更 事務所→飲食店 (ビューローベリタス)
 2015年 ドコモ藤沢南口店 1階 用途変更 遊技場→物販店舗 (UDI確認検査) 
  新宿マルネビル 1階 用途変更 事務所→物販店舗 (UDI確認検査)
  フロンティア小石川 1階 用途変更 事務所→物販店舗   (UDI確認検査)
  グラスゲート市ヶ谷 1階 用途変更 駐車場→飲食店   (千代田区役所)
2016年 グローバルキャビン五反田 1~8階用途変更 飲食店舗→簡易ホテル バリアフリー14条認定
(品川区役所)
2017年 ひばりが丘某ビル 2階 用途変更 事務所→物販店舗 (UDI確認検査)
 2018年 横浜・ココロット鶴ヶ峰 2階 用途変更 物販店舗→飲食店  (ビューローベリタス)
  名古屋・春日井ビル 1階 用途変更 物販店舗→飲食店  (ビューローベリタス)
  グランツ大森 1階 用途変更 飲食店→物販店舗 (UDI確認検査)
    3階~5階 用途変更 飲食→カラオケ バリアフリー14条認定
(UDI確認検査)
   
 

※ 用途変更監修とは、当方による直接指示・確認により、テナントが申請する業務を示します



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用途変更確認申請

アイ・プランニングは用途変更確認申請の業務対応致します。
建築基準法第87条より、100㎡以上の部分の用途を変更して特殊建築物にする場合は、新築同様に用途変更申請が必要になります。(類似の用途を除く)
申請においては、その建築物が 検査済証を受けていること 、及び用途変更後に 荷重の増加が無い事 を前提条件に、法第20条の検討及び図書等の添付が省略されます。 この場合、確認申請時に、変更後の荷重条件が変更前と変わらないことの検討報告書が必要になります。また、新築時の確認申請書と現況が違う等の場合には、既存に対する調査報告が必要となります。基本的には昭和30年代の建物でも可能になりますが、係わる建物資料があるか否かに依ります。 各テナントが入居している中で、新規テナントの店舗計画にあたり消防協議を行ったら、建築審査課の協議を先に行うよう指導を受け用途変更の手続きが必要と指導されたとしても、16項(イ)のような複合建物などでは1テナントの都合だけで用途変更申請は無理とお考えください。他階のテナントの間仕切り状況、排煙設備状況など適正な使い方を行っており建物としての法令取り扱いに問題ない状況が前提になります。それらを確認するためにも建築主+ビル管理会社+店舗事業者等の協力がないと、各階現状図面の作成も困難であり、新規用途変更申請のハードルは高いと云えます。

用途転用の勘所

(用途変更確認申請に必要な資料)
①変更範囲の規模は100㎡を超えるか?
  特殊建築物扱いの建物か?
 (建基準法第6条1項1号)
②大規模な修繕・模様替えを伴うか?
 (建基準法第2条14項~15項)
③転用用途は類似の扱いか否か?
 (建基準令第137条の17)
④確認申請+検査済は行っている建物か?
⑤変更申請が可能な法令等の
 履歴資料はあるか?
⑥申請図面は、意匠+構造+設備等
 整っているか。図面の呼び方にも、申請図なのか、竣工図なのか、契約図面なのか?どれでしょうか。用途変更申請に望ましい図面は、前願の申請図面です。変更がある場合、その法的手続きの扱いは如何に。
⑦竣工後、申請建物に、申請内容とことなる変更が発生しているか
⑧積載荷重の増は発生するのか?
などが大きな確認項目になります。

過半とは
法2条の14項15項の「過半」の解釈では、範囲がそれぞれの部位で1/2を超えるか否かと解釈します。このあたりの解釈は行政によりかなりのバラツキがありますので、その都建築審査課にて確認を必要とします。
●階段の下記の場合、大規模修繕の確認申請は必要か?
①有する2本の階段の内、1本を撤去する場合・・・
②外部階段1本を有する建物にテナント専有階段を追加する場合・・・
③外部階段を新設の場合・・・
などのケースについては、所轄の官庁窓口にて確認を要します。
●屋根の葺き替え
屋根の部位の1/2以上にあたりますので、荷重、不燃認定等の確認のため申請を伴いますが、住宅規模の吹き替えでは、あまり行われていないようです。

主要構造部とは
(法第2条5号)
壁・柱・床・梁・屋根・階段になります。間柱、小梁、庇、最下階の床などは除かれます。単に主要構造部という場合は、構造耐力上重要という意味よりも、防火構造上重要という主旨になります。よって小梁に耐火被覆を要する事までは求められておりませんのでご注意下さい。

店舗とは
入手した図面に表記された部屋名に「店舗」と表記されている場合、一般的には物販店舗を示します。よって店舗→飲食店舗を計画する場合は、用途変更が必要になります。物販店舗・飲食店舗が、法令上明記されたのは昭和46年(1971年)1月1日施行された、別表第3の表記からになります。それ以前の建物の場合は既存不適格扱いとなりますが、それ以降の建物では官庁協議を行い取り扱いを協議する必要があります。昭和30年代の古いビルで、無申請のまま何回も用途変更を行っている建物の取り扱いについて、行政庁では直前の用途はなんだったのか?そんな取り扱いを行うところもあるようです。

ホテル・旅館とは
ウィークリーマンション、ゲストハウス、マンション、シェアハウス、ホテルなど様々な言葉がつかわれており事業者も混乱しているところがあるようです。また旅館業法は同じでも、関東と関西では少々運用の温度差があるようです。法的には、生活の本拠を定めない宿泊として、ホテル営業、旅館営業、簡易宿泊営業、下宿営業の4つの営業に分類されます。借地借家法に基づく賃貸との区別は「清掃」に代表されるようる衛生上の維持管理責任の所在がどちらか・・・にあります。関東の保健行政の運用判断のひとつですが、ウィークリーマンションは部屋貸し期間30日以内ではホテル・旅館の営業許可が必要です。それ以上の月単位の部屋貸しは賃貸とみなされ共同住宅と判断される事が多いようです。居室採光や面積の取り扱いなどの影響も大きく、関係官庁と十分な協議を行う必要がありそうです。また、簡易宿泊所の扱いであるカプセルホテルのカプセルは、内装仕上材ではなく寝具(家具)での取り扱いになりますので、カプセルの扉の設置は認められません。最近はカプセルとキャビンという言葉も使い分けているようですが、いずれも簡易宿泊所です。東京都では建築安全条例より簡易宿泊所に窓先空地の設定が求められますのでご注意下さい。また、形態あるいは名称はホテルと称していても、簡易宿泊所の営業許可で運営されているビジネスホテルも多いようです。

シェアーハウス(寄宿舎)
窓も無く狭い部屋貸しで話題になりましたが下記の通知等がありますので
参考にして下さい。
国土交通省の通達、LinkIcon通知
東京都建築安全条例LinkIcon考え方

その他
消防法上の観点では、シミュレーションゴルフと、レッスンプロによる室内ゴルフ教室の取り扱いは、それそれ「遊技場」と「スポーツ練習場」に統一されたようです。(数年前は、共にスポーツ練習場扱いとされた。) 遊技場は特定用途。スポーツ練習場は非特定用途扱いです。建物全体用途を左右する事項です。16項(イ)または16項(ロ)の違いによる消防設備の違いは、屋内消火栓設備+非常用発電機などに及ぶこともありますのでご注意下さい。

その他 02
トレーラーハウスのまか不思議
違法な既存倉庫にタイヤを付ければ、建築基準法の対象外?的なところの、あるのかないのかはともかくとして、トレーラーハウスについて、平成25年日本建築行政会議「車両を利用した工作物」を受けて、日本トレーラーハウス協会より「設置検査基準マニュアル」というものが配布されておりますので参考にして下さい。LinkIconトレイラーハウスについて

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