不動産管理会社様

●3つの法令ポイント

1、管理するビルの法令把握
管理委託を受けているビルについて、関係法令の把握は管理・仲介業務のうえでかかす事が出来ない重要な内容になります。
1、建築基準法の建物用途は?
2、消防法上の防火対象物の用途は?
3、構造計算上の積載荷重は大丈夫ですか?
4、排煙設備、避難設備、防火区画どうなっているのか?
5、確認申請等の書類の整備は出来ているか?
6、ect
などなど、既存建物の大枠の把握に協力致します。
詳しくは、建物の現状調査が必要になります。

2、テナントのための用途変更申請
店舗等の出店時のトラブルはありませんか? 用途変更確認申請については、複雑な対応が必要なため業務対応可能な設計事務所は多くありません。申請が可能な状況か否かも含めご連絡ください。 
テナント様を仲介するときに、用途変更が必要か否か? 必要にもかかわらずテナント仲介を行うと、手続き違反と同時に、違反建築物になり不動産価値を下げる事にもなりますのでご注意ください。

LinkIcon用途変更に必要な資料

3、ビルの定期検査
法令では、建築基準法第12条に基づく定期報告制度について見直しが行われました。(平成20年4月1日施行) 建築物の定期調査報告及び建築設備定期調査報告は、調査資格者による報告が用途・規模により定められております。アイ・プランニングでは必要な業務基準に関する講習に基づき対応可能です。

●既存建物の調査

いわゆるER(エンジニアリングレポート)までは必要がないが、専門家に遵法制の調査を御願い出来ないか。 法令に関して申請履歴の調査、建物の現状調査(内見同行も含む)など、管理会社様の立場に立って対応致します。

●改修デザインコンセプトの立案

競争力を失いかけた不動産物件。どのような改修をおこなったらもっとも効果的なのか?たとえば事務所仕様のビルを、新規事務所としてリニューアルすべきか?1階は店舗としてリニューアルすべきか? ターゲットを定めることはとても重要な事です。
事務所ビルには適度の緊張感と安らぎが必要ですが、リラックス感漂う高級マンションのような照明計画や、清掃手間がかかるホテルのような洗面器具の選定で宜しいのか。また、ビルに関わる 会社経営者、会社社員の皆さん、来社されるお客様など多種にわたりますが、誰に向けたデザイン展開が大切なのか。そんなデザインの骨組つくりのお手伝いを致します。






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こんな事例がありました。

事例-1
東京某区にて、1階は無床診療所、2階3階はお医者さんの自宅として建てられた小規模な建物でした。建物には内部階段が設置されており2階~3階は、メゾネット住宅(2層住宅)200㎡以下ゆえ竪穴防火区画の緩和が認められることより、2階~3階の階段吹き抜けの構成になっておりました。その後、都合によりお医者様は、廃業して移転した後仲介不動産会社に依頼して建物を貸すことにしました。
不動産仲介業者は、建築基準法の防火区画の意図が理解できないまま、「現状のまま」として1階~3階を美容エステ開業希望のテナント様に紹介して「住宅」から「店舗」に変更可として賃貸契約の締結を行いました。テナントは契約にもとづき1階から3階まで一体利用を前提に吹き抜け階段を計画しましたが、消防協議にて防火区画不備の指摘を受けてしまいました。建物用途を住宅から店舗に変更したため、住宅のみに認められている「たて穴防火区画」の緩和が適用されなくなったためです。賃貸仲介を行うにはそのような事も理解して重要事項の説明を行う必要があり、その改造のための工事費用負担の事も取り決める必要がありました。
このようなトラブルを防ぐためにアイ・プランニングは、不動産仲介の業務サポートを行っております。

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