住宅瑕疵担保履行法

新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に、保険金が支払われる制度です。また、保険への加入にあたっては、住宅の工事中に検査が行われます。

平成21年10月1日より、住宅瑕疵担保履行法がスタートしました。
この法律は、新築住宅を供給する事業者に対してして、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅が適用対象です。
新築住宅を供給する事業者は、住宅のなかでも特に重要な部分である、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分(下図)の瑕疵に対する10年間の瑕疵担保責任を負っています。
※瑕疵担保責任とは・・・契約の目的物に瑕疵(欠陥)があった場合に、これを補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償したりする責任のことをいいます。

住宅瑕疵担保履行法イラスト.jpg

適用対象となる建物
「新築住宅」を対象とします。
「住宅」とは、戸建住宅、分譲マンション、賃貸住宅など、居住用の家屋全てを指します。
(住宅品質確保法第2条第1項で規定する「住宅」)
「新築住宅」とは、建設工事完了日から起算して1年以内、なおかつそれまでに人の居住が無い家屋を指します。(住宅品質確保法第2条第2項で規定する「新築住宅」)
適用対象とならない建物
「新築住宅」ではない建物は対象となりません。
「新築住宅」ではないものとは、以下のものを指します。
•住宅(竣工後1年を経過した住宅、一旦居住後に転売された住宅など)
•住宅ではない建物(倉庫・物置・車庫など)
•新築住宅であっても、買主または発注者が宅建業者であり、自らが賃貸する場合

事業者とは
法で定める事業者とは、新築住宅の請負人または売主のうち、建設業法に基づく建設業の許可を受けた建設業者と、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業の免許を受けた宅地建物取引業者です。なお、軽微な工事のみを行うため建設業許可が不要な業者は資力確保措置を行う必要はありませんが、任意で加入できる保険は用意されています。

そもそも建設業の許可とは
建設工事の完成を請け負うことを営業するには、その工事が公共工事であるか民間工事であるかを問わず、建設業法第3条に基づき建設業の許可を受けなければなりません。 ただし、「軽微な建設工事」のみを請け負って営業する場合には、必ずしも建設業の許可を受けなくてもよいこととされています。
*ここでいう「軽微な建設工事」とは、次の建設工事をいいます。
①建築一式工事については、工事1件の請負代金の額が1,500万円未満の工事または延べ面積が150㎡未満の木造住宅工事
「木造」…建築基準法第2条第5号に定める主要構造部が木造であるもの
「住宅」…住宅、共同住宅及び店舗等との併用住宅で、延べ面積が2分の1以上を居住の用に供するもの
② 建築一式工事以外の建設工事については、工事1件の請負代金の額が500万円未満の工事

一般建設業と特定建設業 とは
建設業の許可は、下請契約の規模等により「一般建設業」と「特定建設業」の別に区分して行います。 この区分は、発注者から直接請け負う工事1件につき、3,000万円(建築工事業の場合は4,500万円)以上となる下請契約を締結するか否かで区分されます。 発注者から直接請け負った1件の工事代金について、3,000万円(建築工事業の場合は4,500万円)以上となる下請契約を締結する場合 特定建設業の許可が必要です。 上記以外 一般建設業の許可で差し支えありません。
*発注者から直接請け負う請負金額については、一般・特定に関わらず制限はありません。
*発注者から直接請け負った1件の工事が比較的規模の大きな工事であっても、その大半を自社で直接施工するなど、常時、下請契約の総額が3,000万円未満であれば、一般建設業の許可でも差し支えありません。
*上記の下請代金の制限は、発注者から直接請け負う建設工事(建設業者)に対するものであることから、下請負人として工事を施工する場合には、このような制限はかかりません。

国土交通大臣の指定する保険法人(住宅瑕疵担保責任保険法人)とは
住宅瑕疵担保責任保険法人は、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第17条の規定に基づき、国土交通大臣に指定された法人です。
平成22年10月1日時点で以下の6法人が指定されています。
○株式会社住宅あんしん保証
  〒103-0028 東京都中央区八重洲1-6-6 八重洲センタービル7階 
  電話番号:03-3516-6333
○財団法人住宅保証機構
  〒108-0014  東京都港区芝5丁目29番14号 田町日工ビル 
  電話番号: 03-6435-4690
○たてもの株式会社
  〒105-0001 東京都港区虎ノ門1丁目22番12号SVAX TSビル2階 
  電話番号:03-3500-4770
○株式会社日本住宅保証検査機構
  〒135-0001 東京都江東区毛利1-19-10 江間忠錦糸町ビル 
  電話番号:03-3635-3655
○株式会社ハウスジーメン
  〒105-0003 東京都港区西新橋3-7-1 ランディック第2新橋ビル8階 
  電話番号:03-5408-8486
○ハウスプラス住宅保証株式会社/
  〒108-0014 東京都港区芝5-33-7 
  電話番号:03-5962-3815

法令に違反した場合の罰則は?
供託や保険契約の締結状況の届出がなされない場合や、届出内容に虚偽があった場合、50万円以下の罰金が科されます。また、届出を行わずに新たな契約を行った場合は、1年以下の懲役か100万円以下の罰金、またはその両方に処せられます。
供託や保険契約の締結状況は、年2回の基準日(毎年3月31日と9月31日)に、国土交通大臣または都道府県知事に報告する義務があります。届出がなされなかったり、届出内容に虚偽があった場合、届出を行わずに新たな契約を行った場合、罰則等が科されます。



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LinkIcon住宅瑕疵担保履行法 (国土交通省)

国土交通省住宅局によるQ&A
Q1-5 建設業者が自社の社長の自宅を新たに建設する場合、資力確保措置を行う必要がありますか?
A1-5 資力確保措置は、住宅品確法に基づく瑕疵担保責任を前提としています。したがって、個人である社長と会社である建設業者との間で新築住宅の建設工事の請負契約が締結されている場合には、住宅品確法及び住宅瑕疵担保履行法に基づく資力確保措置の対象になります。

Q2-3 賃貸住宅も対象になるのですか?
A2-3 「住宅」とは、人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分をいいますので、賃貸住宅も対象となります。この賃貸住宅には、民間賃貸住宅のみならず公営住宅や公務員宿舎なども含まれます。

Q2-4 新築住宅の売買契約時に、買主自身は居住しない、いわゆる投資用マンションは、本法の対象になりますか?
A2-4 いわゆる投資用マンションも、売買契約の目的物が工事完了から一年以内で、かつ、未入居の住宅であれば本法の対象とする新築住宅に該当し、資力確保の対象になります。

Q2-9 独身寮やグループホームの戸数はどのように数えますか?
A2-9 戸数の算定は、個々のユニットが独立した住居として利用可能なものと認められる場合には1戸と算定します。判断基準としては、構造上の独立性と利用上(機能上)の独立性の2つが必要とされます。
利用上の独立性とは、例えば、
(ⅰ)外部との独立の出入り口の存在、
(ⅱ)水道等の設備を有すること、
(ⅲ)他の住戸との共用設備が存在しないこと等を総合的に考慮して決定されることになります。

Q2-10 「母屋」とは別に「別棟」を建てる場合には、「新築住宅」として資力確保措置の対象となりますか?
A2-10 「別棟」であっても、人の居住の用に供する家屋であれば「住宅」に該当し、対象となります。なお、別棟の建物が「住宅」に該当するか否かについては、Q2-9における「独立した住居」に関する判断基準をご参照ください。

Q2-11 建築確認上の「増築」ですが、住宅瑕疵担保履行法上の「新築住宅」に該当することはありますか?
A2-11 建築確認上の「増築」であっても、従来からの家屋から独立した住戸として建てられた住宅については、「新築住宅」に該当する場合があります。増築部分が「住宅」に該当するか否かについては、Q2-9における「独立した住居」に関する判断基準をご参照ください。

Q2-12 建築基準法の確認申請では、住宅の割合が少ない併用住宅については住宅とされないことがありますが、瑕疵担保履行法の適用は?
A2-12 併用住宅に中に「住宅」に該当する部分(共用部分を含む)が存在していれば、その部分についてはこの法律の対象となります。

瑕疵担保履行法と分離発注
そもそも・・・分離発注方式を前提としていない法令?
多数の建設業者と工事請負契約を交わすことが多い分離発注方式は、元請け業者は1つではなく、契約を交わした数だけ存在する。では、分離発注業者の場合、すべての業者に保険加入の義務があるのか?履行法では以下の条件のどちらかに該当する業者だけが保険加入義務を負う。
①建設業の許可を受けた建設業者
②主要な構造部と雨水の浸入防止に関係する業者
そもそも・・・建設業の許可を持たない建設業者が多数存在する。
いろいろ問題が発生する可能性が高いようです。
以前から抱える、分離発注における責任の所在の曖昧さが一括請負にはないリスクとして発注者に関わる事を理解する必要がありそうです。



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